So werden in der Schweiz Leerwohnungsziffern erhoben

Jedes Jahr wird vom Bundesamt für Statistik eine Leerwohnungszählung durchgeführt. Was viele nicht wissen: Das BfS führt diese Zählung nicht selbst durch, sondern gibt sie bei den Gemeinden in Auftrag. Diese sind aufgefordert, die entsprechenden Resultate an das Bundesamt für Statistik weiterzuleiten, welches die Ergebnisse sammelt, zusammenfasst und veröffentlicht. Die erhobenen Daten sind für Immobilieninvestoren eine wichtige Orientierungshilfe. Wer Leerwohnungsziffern in die eigene Analyse miteinfliessen lässt, sollte sich gleichzeitig aber auch über die zugrundeliegenden Erhebungsmethoden im Klaren sein.

41-facher 0%-Leerstand – der Fall Kanton Basel-Land 2018

«72’000 leere Wohnungen in der Schweiz» – so oder so ähnlich klangen die Schlagzeilen, nachdem das Bundesamt für Statistik am 12. September 2018 die Ergebnisse der Leerwohnungszählungen per 1. Juni 2018 präsentiert hat. Eine Angebotsflut also? Offenbar nicht im Kanton Basel-Land. Wer die regionalen Ergebnisse hier genauer unter die Lupe nimmt, mag seinen Augen kaum trauen. 41 von 86 Gemeinden weisen einen Leerstand von 0% aus.

Leerstandsquoten in den Gemeinden beider Basel

Bereits im Jahr 2017 wiesen im Kanton Basel Land 37 Gemeinden einen Leerstand von 0% aus. Diese Zahl ist im Jahr 2018 weiter gestiegen.

Dass der Leerstand in Basel-Land tendenziell tiefer liegt als in anderen Regionen der Schweiz ist unumstritten. Wenn aber gleich 41 Gemeinden – rund 50% eines gesamten Kantons – bei der offiziellen Zählung eine absolute Zahl von 0 leeren Wohnungen ausweisen, wirft das Fragen bezüglich der Erhebungsmethode auf. Zef Gjeloshi, Director of Investment Management bei crowdhouse, erklärt, wie er mit solchen statistischen Daten umgeht.

Ein Leerstand von 0% ist eigentlich unmöglich – vor allem nicht in einer Häufigkeit, wie es im Kanton Basel-Land 2018 der Fall ist. Genau aus diesem Grund reagieren wir mit erhöhter Vorsicht und Skepsis, wenn wir einzelne Liegenschaften beurteilen. Leerwohnungsziffern geben Aufschluss über wichtige Tendenzen. Im Einzelfall sind aber immer eigene Nachforschungen notwendig, um einen Standort fundiert beurteilen zu können. Bezüglich der Erhebungsmethode stellen wir bei direkter Nachfrage bei den zuständigen Behörden oft erhebliche Diskrepanzen fest.

Portrait Zef Gjeloshi

Zef Gjeloshi

Director of Investment Management

Was gilt überhaupt als «Leerwohnung»?

Das Bundesamt für Statistik gibt eine genaue Definition, welche Wohneinheiten für die Leerwohnungszählung zu erfassen sind: Alle Wohnungen und Einfamilienhäuser die per Stichtag (1. Juni) unbesetzt aber bewohnbar sind und zur dauernden Miete von mindestens drei Monaten oder zum Kauf angeboten werden.

Explizit ausgeschlossen sind Wohnungen, die zwar unbesetzt aber bereits vermietet oder verkauft sind, nicht für Wohnzwecke angeboten werden, einem beschränkten Personenkreis vorbehalten sind, polizei- oder richterlich gesperrt sind oder in der Regel für weniger als drei Monate vermietet werden.

Baustelle

Objekte, die sich noch im Bau befinden, gelten als unbewohnbar und sind dementsprechend per Definitionem für die Erhebung der Leerwohnungsziffer nicht zu berücksichtigen.

Die Datenerhebung – Viele Möglichkeiten aber keine einheitliche Methode

In der Schweiz gibt es 2’222 Gemeinden (Stand 1. Januar 2018). Jede Einzelne davon muss jährlich ermitteln, wie viele Wohnungen auf dem eigenen Gemeindegebiet als Leerwohnung gemäss Definition des BfS (siehe oben) gelten. Für die Erfassung dieser Zahlen gibt es keine vorgeschriebene Methode. Das Bundesamt für Statistik macht in der Wegleitung methodische Vorschläge und verweist auf unterschiedliche Quellen, die bei der Erhebung berücksichtigt werden können:

  1. Kombinierte Einwohner- / Gebäudedatei
    Gemeinden, die über eine kombinierte Einwohner- und Gebäudedatei verfügen, können alle am 1. Juni nicht bewohnten Wohnungen ausdrucken lassen.
  2. Einwohnerkontrolle
    Ein Vergleich der Zu- und Wegzüge gibt Aufschluss darüber, an welchen Adressen Wegzüge aber keine Zuzüge erfolgt sind.
  3. Rundschreiben an Liegenschaftsverwaltungen, Treuhand-, Notariats- und Architekturbüros
    Sämtliche auf dem Gemeindegebiet tätigen Liegenschaftsverwaltungen, Treuhand-, Notariats- und gegebenenfalls Architekturbüros können angeschrieben und mit einem Erhebungsformular bedient werden.
  4. Elektrizitätswerk
    Die meisten Elektrizitätswerke sind in der Lage, Installationen von Stromzählern ohne entsprechende Abonnenten zu identifizieren.
  5. Baupolizei / Bauinspektorat
    Die örtliche Baupolizei oder das örtliche Bauinspektorat können Angaben über neu erstellte Wohnungen machen.
  6. Aufruf im amtlichen Anzeiger und/oder in Tageszeitungen
    Hauseigentümer und Verwaltungen können mittels einem Aufruf im amtlichen Anzeiger der Gemeinde und/oder in den meistverbreiteten Tageszeitungen aufgerufen werden, sich bei der zuständigen Stelle zu melden, wenn sie leerstehende Wohnungen im Sinne der Zählung haben.
  7. Zeitungsinserate
    Es können die in den Zeitungen erscheinende Wohnungsinserate ausgewertet und die entsprechenden Inserenten angeschrieben oder telefonisch kontaktiert werden.               

Erhebliche Aufwände für die Gemeinden       

Das Bundesamt für Statistik weist ausführlich darauf hin, dass für eine vollständige Erfassung der gewünschten Zahl in der Regel eine Kombination verschiedener Quellen notwendig ist. Bei den unterschiedlichen Methoden treten dabei verschiedene Probleme auf:

  • Daten aus dem kantonalen oder eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister (eidg. GWR) entsprechen nicht (uneingeschränkt) den Definitionen der Leerwohnungszählung.
  • Ob eine identifizierte Einheit tatsächlich eine Leerwohnung im Sinne der Zählung ist, muss oft in aufwendigen Recherchen ermittelt werden.
  • Gemeinden sind auf die Kooperation von Verwaltern angewiesen – eine lückenlose Datenüberlieferung kann dabei nicht garantiert werden.
  • Für viele Gemeinden ist es eine Herausforderung, überhaupt ermitteln zu können, welche Verwaltungen in der Gemeinde aktiv sind.
  • Die Ermittlung, ob Neubauten zum Stichtag bereits bewohnbar sind oder nicht, erfordert weitere aufwendige Abklärungen.
  • Portale wie Homegate oder Immoscout sind legitime Quellen, die allerdings nicht hinreichend sind – nicht jede Wohnung, die auf Homegate ausgeschrieben ist, gilt zum Stichtag als Leerwohnung. Und nicht jede Leerwohnung ist auf diesen Portalen aufgeführt.

Fazit: Verlässliche Tendenzen aber beschränkte Vergleichbarkeit

Grundsätzlich gilt zu betonen, dass sich Immobilieninvestoren in der Schweiz glücklich schätzen können, über eine regelmässige und solide Statistik der Leerstände verfügen zu können. Ein Blick ins benachbarte Ausland zeigt: Weder in Österreich, Deutschland, Italien oder Frankreich werden Leerwohnungszählungen derart fundiert und regelmässig durchgeführt. Die Leerwohnungszählung liefert wichtige und realistische Tendenzen – das allein schon aufgrund der Menge an erhobenen Daten. Wie sich die Anzahl an leeren Wohnungen gegenüber anderen Jahren schweizweit verändert hat, ist für Investoren eine wichtige Kennzahl, die bei einem Investitionsentscheid keinesfalls vernachlässigt werden darf.

Allerdings dürfen Investoren nicht den Fehler machen, diese Tendenzen 1:1 auf einen Investitionsentscheid umzumünzen. Je fokussierter die Betrachtung, desto mehr Vorsicht und Eigeninitiative sind bei der Recherche geboten. Schweizweite Zahlen sind repräsentativer als kantonale. Letztere wiederum repräsentativer als einzelne Gemeinden. Wer sich bei seinem Investitionsentscheid blind auf die ausgewiesenen Leerstandsziffern auf Gemeindeebene konzentriert, ohne dabei die Erhebungsmethode in der Gemeinde nachzufragen, ist weder vor bösen Überraschungen noch vor verpassten Chancen sicher.

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Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.

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