Immobilienmarkt: 1990 und heute im Vergleich

Stimmen bezüglich eines drohenden Überangebots auf dem Immobilienmarkt werden laut, seitdem das Bundesamt für Statistik im September die aktuelle Leerwohnungsziffer publiziert hat (auf gesamtschweizerischer Ebene 1.62 %). Eine Krise, wie sie die Schweiz zuletzt in den 1990er Jahren erlebt hat, wird befürchtet. Sind diese Befürchtungen gerechtfertigt? Muss sich die Schweiz auf eine Immobilienblase mit entsprechendem Knall gefasst machen? Ein Vergleich zwischen der Marktsituation der 1990er Jahre und der heutigen klärt auf.

Fazit zur aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt

Wie die obenstehende Übersicht zeigt, gibt es wohl Parallelen zwischen der heutigen Marktsituation und jener vor der Immobilienkrise in den 1990er Jahren, jedoch sind deren Ausmass und Wirkung nicht dieselben.

Konjunktur & Zinssatz

In den 1980er Jahren explodierte die Schweizer Wirtschaft regelrecht, der Zinssatz war extrem tief – 1990 folgte der Crash und die Zinsen stiegen. Heute wächst die Wirtschaft ebenfalls, jedoch ist das Wachstum konsistent und moderater. Obwohl das Zinsniveau auch aktuell tief ist, ist es dennoch höher als damals und bleibt längerfristig auf diesem Niveau.

Mentalität und Stimmung beeinflussen Preisentwicklung

In den späten 1980er Jahren wurde der Immobilienmarkt durch spekulative Anleger getrieben, was die Hauspreise rasant in die Höhe trieb. Nach dem PK-Obligatorium im Jahr 1985 traten Pensionskassen als Investoren in den Immobilienmarkt ein, was ebenfalls zum Preisanstieg beitrug. Heute zieht der Markt Investoren aufgrund fehlender Alternativen an, die nicht spekulativ, sondern rational entscheiden. Es wirken längerfristige, solidere Interessen und Finanzierungen (Buy-to-Let). Die Immobilieninvestitionsquote der Pensionskassen erhöht sich weiter. Zwar steigen die Preise auch heute, aber bedeutend weniger steil.

Zuwanderung und Leerstände

Als die Immobilienblase platzte und die Preise verfielen, gab es kaum Leerstände. Denn die Blase entstand durch die explodierenden Immobilienpreise – nicht aufgrund von Leerständen. Durch die damalige Zuwanderung, die auf zuvor unerreichte Höhen stieg, bestand vielfach sogar während der Immobilienkrise Wohnungsnot. Die Zuwanderungsquote ist heute sogar noch höher als in den 1980er und 1990er Jahren. Obwohl die Leerwohnungsziffer steigt, hat sie bei aktuell tiefem Niveau keinen Einfluss auf den Markt.

Politik und Regulierung schränken Banken ein

Aufgrund der Deregulation des Hypothekarmarkts (Belehnung von selbstbewohnten Liegenschaften von über 90 %) entstand ein extremer Konkurrenzkampf zwischen den Banken. Auch heute ist der Hypothekarmarkt einer der grössten Treiber des Schweizer BIP. Jedoch sind die Regulationen (Gewinnsteuern bei einem frühen Liegenschaftsverkauf sowie die Tragbarkeitsregeln) sehr viel stärker als damals.

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Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.

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