Leerwohnungsziffer Schweiz – Entscheidend sind die langfristigen Perspektiven

Am 12. September 2018 veröffentlichte das Bundesamt für Statistik die Auswertung der aktuellsten Leerwohnungszählung. Die Kennzahl ist auch im neunten Jahr hintereinander gestiegen. Die medialen Reaktionen waren voraussehbar: Berichte über Geistersiedlungen und Rekordzahlen dürften in vielen Redaktionen bereits fix eingeplant gewesen sein. Investoren müssen die Entwicklung zweifelsohne im Blick behalten – sollten bei der Analyse allerdings nicht die falschen Schlüsse ziehen.

Zur Ausgangslage: Was wird bei der Leerwohnungsziffer erhoben?

Das Bundesamt für Statistik weist jährlich eine absolute Anzahl an leerstehenden Wohnungen in der Schweiz aus und setzt diese prozentual mit der Gesamtanzahl an Wohnungen in ein Verhältnis. Am 1. Juni 2018 betrug die Anzahl an leerstehenden Wohnungen 72’000. Als absolute Zahl ein Rekordwert. Allerdings nicht als Koeffizient: Der Höchstwert von 2.01% stammt aus dem Jahr 1975 und liegt rund 0.4 Basispunkte über den im Jahr 2018 ausgewiesenen 1.62%. Die regionalen Unterschiede sind markant.

Erhebung der Leerwohungsziffer – Im Einzelfall lohnt sich die Recherche

Die Erhebung der Leerwohnungsziffer unterliegt den Gemeinden, welche die Zählung jährlich basierend auf der Wegleitung des BfS durchführen müssen. Dabei stehen ihnen verschiedene Erhebungsmethoden zur Verfügung, die bei Bedarf auch kombiniert werden können. Im Einzelfall ist es stets empfehlenswert, die Erhebungsmethode direkt bei der entsprechenden Gemeinde nachzufragen – nur so lässt sich ermitteln, ob verschiedene Leerwohnungsziffern einem Vergleich überhaupt standhalten. Insbesondere überdurchschnittliche Entwicklungssprünge können mitunter auf einen Wechsel der Erhebungsmethode zurückgeführt werden. Lesen Sie mehr über die Erhebung der Leerwohnungsziffer in unserem Blog.

Viele Experten werden basierend auf diesen Zahlen ein drohendes Überangebot auf dem Schweizer Wohnungsmarkt orten – ohne dabei die Wohnungsnachfrage adäquat einzubinden. Insbesondere ein Aspekt kommt zu kurz: Die Anzahl und Struktur der Schweizer Haushalte.

Leere Wohnungen vs. steigende Anzahl Haushalte

Um die Wohnungsnachfrage richtig einschätzen zu können, lohnt sich folgende Frage: Wie viele Wohnungen stehen pro 1000 Haushalte in der Schweiz leer? Historisch betrachtet ist auch dieser Koeffizient jüngst angestiegen: Im Jahr 2011 lag er bei 11.2. Bis ins Jahr 2016 hat er sich auf 15.3 erhöht und im Jahr 2017 lag er – schätzungsweise – bei 17.5.

Anzahl leere Wohnungen pro 1000 Privathaushalte

Eine Akzentuierung des Marktes ist zweifelsohne erkennbar. Die Betrachtungsweise verdeutlicht allerdings: Einer Gruppe von 1000 Privathaushalten stehen derzeit schweizweit 17.5 leere Wohnungen gegenüber. Eine Angebotsflut sieht anders aus. Der diesbezügliche Höchstwert stammt übrigens aus dem Jahr 1998 – damals waren es 20 leere Wohnungen pro 1000 Haushalte.

Die Zahl der Haushalte wächst schneller als die Bevölkerung

Entscheidend sind die langfristigen Zukunftsperspektiven. Besonderer Fokus sollte dabei auf die Entwicklung der Privathaushalte gerichtet werden. Aus einem einfachen Grund: Bevölkerungswachstum und das Wachstum der Haushalte verlaufen nicht parallel. Seit 1850 hat sich die Bevölkerung in der Schweiz verdreifacht. Die Anzahl der Haushalte dagegen hat sich versiebenfacht. Und auch jüngst ist das Total der Haushalte schneller gewachsen als die Bevölkerung: Im Vergleich zu 2012 verzeichnete das Bevölkerungswachstum im Jahr 2016 einen Zuwachs von 4.7%. Im gleichen Zeitraum ist die Anzahl der Haushalte um 5.6% gestiegen.

Entwicklung der Wachstumsraten Bevölkerung vs. Haushalte im Zeitraum 2012 – 2016

Und auch was die Zukunft betrifft, werden den Haushalten grössere Wachstumsraten prognostiziert als der Bevölkerung. Im Zeitraum zwischen 2015 und 2025 wächst die Bevölkerung voraussichtlich um 9.6%. Im gleichen Zeitraum wird für die Privathaushalte ein Wachstum von 11.1% prognostiziert. Die Daten beziehen sich jeweils auf das Referenzszenario der Bevölkerungs- und Haushaltsszenarien, welche vom Bundesamt für Statistik publiziert wurden.

Entwicklung der Wachstumsraten Bevölkerung vs. Haushalte im Zeitraum 2015 – 2045 gemäss Referenzszenarien

Über 300’000 neue Privathaushalte bis 2025

Gemäss dem vom Bundesamt für Statistik berechneten Referenzszenario für die zukünftige Entwicklung der Haushalte ist davon auszugehen, dass die Anzahl Privathaushalte in den kommenden Jahrzehnten weiter zunimmt. Alleine in den nächsten 7 Jahren werden gemäss Referenzszenario 300’000 neue Haushalte dazukommen. Das entspricht – unter Berücksichtigung der aktuell leerstehenden Objekte – einem Bedarf von über 35’000 zusätzlichen neuen Wohnungen pro Jahr. Aktuell wird dieser Bedarf auf Jahresbasis zwar übertroffen. Ob sich die Bautätigkeit auf diesem Niveau wird halten können, ist allerdings äusserst fraglich. Ein Rückgang der Bautätigkeit scheint nicht nur realistisch, sondern ist definitiv auch wünschenswert.

Gemäss Referenzszenario des BfS (im Bild orange dargestellt, AM-00-2015) entstehen alleine in den nächsten 7 Jahren 300'000 neue Privathaushalte in der Schweiz. Bis 2045 wird ein Anstieg auf 4.6 Millionen Haushalte prophezeit. Das entspricht einem Zuwachs von 25%. Als Vergleich dazu ein pessimistisches Szenario (gelb, CM-00-2015) sowie ein optimistisches Szenario (grau, BM-00-2015).

Gemäss Referenzszenario des BfS (im Bild orange dargestellt, AM-00-2015) entstehen alleine in den nächsten 7 Jahren 300’000 neue Privathaushalte in der Schweiz. Bis 2045 wird ein Anstieg auf 4.6 Millionen Haushalte prophezeit. Das entspricht einem Zuwachs von 25%. Als Vergleich dazu ein pessimistisches Szenario (gelb, CM-00-2015) sowie ein optimistisches Szenario (grau, BM-00-2015).

Das Wachstum wird vor allem Haushalte mit 1 bis 2 Personen betreffen – und dementsprechend auch die Nachfrage im entsprechenden Wohnsegment beeinflussen.

Der Anstieg der Privathaushalte wird vor allem im Segment der 1-bis 2-Personenhaushalte stattfinden. Dementsprechend werden Wohnangebote, die sich an diese Zielgruppe richten, verstärkt gefragt sein.

Der Anstieg der Privathaushalte wird vor allem im Segment der 1-bis 2-Personenhaushalte stattfinden. Dementsprechend werden Wohnangebote, die sich an diese Zielgruppe richten, verstärkt gefragt sein.

Fazit: Langfristige Investitionen erfordern langfristige Perspektiven

Immobilien haben noch nie nur kurzfristig rentiert. Wer einen Investitionsentscheid trifft, sollte die Entwicklung der Leerwohnungsziffern keinesfalls ignorieren, dabei aber massgebliche externe Faktoren sowie die langfristigen Perspektiven im Blick behalten.

  • Bei der Erhebung der Leerstände stehen den Gemeinden verschiedene Methoden zur Verfügung – regionale Unterschiede sind dadurch nicht vermeidbar und ein Vergleich nicht immer möglich
  • Die aktuell hohe Bautätigkeit ist massgeblicher Treiber der steigenden Leerwohnungsziffern – eine Senkung der Bautätigkeit ist gleichermassen realistisch wie notwendig
  • Der isolierte Verweis auf Rekordzahlen greift zu kurz – entscheidend sind die langfristigen Zukunftsperspektiven
  • Der Wohnungsbedarf richtet sich an der Entwicklung der Privathaushalte – diese entwickeln sich aufgrund demographischer Gegebenheiten schneller als das Bevölkerungswachstum

Klar ist: eine höhere Anzahl an leeren Wohnungen stellt kurzfristig neue Herausforderungen an Eigentümer – insbesondere bei Neubauten mit Erstvermietungsmandaten. Hier sind Transparenz und realistische Strategien gefragt. Aus diesem Grund agiert crowdhouse bei der Vermietung proaktiv und berücksichtigt bei allen Liegenschaften einen Leerstandspuffer von 5%. Investoren sollen so bestmöglich vor steigenden Leerständen geschützt werden.

Weitere Einblicke ins Thema erhalten Sie im Interview mit CEO Robert Plantak:

Ergebnisse der crowdhouse-Miteigentümerschaften

Ergebnisse der crowdhouse-Miteigentümerschaften
Die erreichten Renditen unserer crowdhouse-Miteigentümerschaften werden quartalsweise publiziert. Die neusten Resultate aus dem 3. Quartal 2018 können Sie hier als PDF bestellen.

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