Mehrfamilienhaus verkaufen: Auf diese 6 Dinge müssen Sie achten

Ein Mehrfamilienhaus verkaufen, dieses Unterfangen ist komplex und anspruchsvoll – und im Vergleich zum Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses um einiges komplizierter. Bereits die Beurteilung und Bewertung kann aufgrund der verschiedenen Einheiten zur Herausforderung werden. Dementsprechend ist eine gründliche Planung eminent. Nachfolgend werden die wichtigsten Aspekte beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses thematisiert.

Mehrfamilienhaus verkaufen: Die 6 wichtigsten Aspekte

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses sind diverse Aspekte miteinzubeziehen. Grundsätzlich gibt es jedoch sechs Aspekte, die Besitzer eines Mehrfamilienhauses bei Verkauf unbedingt beachten müssen. Diese Aspekte sind:

  • Beurteilung und Bewertung einer Renditeliegenschaft
  • Vorbereiten sämtlicher Unterlagen und professioneller Marktauftritt
  • Verkauf des Mehrfamilienhauses vor oder nach einer Sanierung?
  • Verkauf des Mehrfamilienhauses als Ganzes oder Verkauf der einzelnen Wohnungen?
  • Der Verkauf im Bieterverfahren
  • Beim Verkauf anfallende Kosten und Gebühren

Im Rahmen dieser sechs Aspekte gibt es zehn Hauptfragen, die für Besitzer eines Mehrfamilienhauses eine wichtige Orientierungs- und Entscheidungshilfe innerhalb des Verkaufsprozesses bieten:

  • Welches Ziel verfolge ich mit dem Verkauf meines Mehrfamilienhauses und wie setze ich den Erlös ein?
  • Welchen Verkaufspreis möchte ich erzielen?
  • Wie verkaufe ich meine Immobilie am klügsten?
  • Welche Verkaufsunterlagen benötige ich?
  • Wann möchte ich mein Mehrfamilienhaus verkaufen?
  • Können mir die bestehenden Mieter meine Verkaufspläne durchkreuzen?
  • In welcher Form verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus?
  • Ist Kapital für eine Sanierung und / oder Unterteilung in Stockwerkeigentum vorhanden?
  • Kann ich den Sanierungsprozess selber steuern?
  • Mit welchen Gebühren und Steuern muss ich beim Verkauf rechnen?

Dieser Artikel fokussiert sich nachfolgend ausschliesslich auf die folgenden zwei Aspekte: Beurteilung und Bewertung einer Renditeliegenschaft sowie die beim Verkauf anfallenden Kosten und Gebühren. In unserem kostenlosen Leitfaden über den Verkauf eines Mehrfamilienhauses wird auf alle sechs Aspekte im Detail eingegangen. Sie erhalten ebenfalls eine kostenlose Checkliste, die Sie durch den gesamten Verkaufsprozess führt.

Beurteilung und Bewertung einer Renditeliegenschaft

Um einen realistischen Verkaufspreis für die Liegenschaft festzulegen, bedarf es einer Marktwertschätzung. Hierzu können verschiedene Bewertungsmethoden angewendet werden. Diese sind unter anderem:

  • Realwertmethode
  • Ertragswertmethode
  • Hedonische Methode
  • Discounted Cashflow Methode

Häufig wird die Ertragswertmethode angewendet, da für den Käufer in der Regel die Rendite im Vordergrund steht. Dabei werden die Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt. Der daraus resultierende Saldo, der Mietertrag, wird mit einem bestimmten Zins kapitalisiert und in einen Kapitalwert umgerechnet. Der dabei verwendete Diskontierungs- oder Kapitalisierungszins kann wiederum unterschiedlich berechnet werden:

  • Analytisches Verfahren aufgrund von Marktdaten
  • Synthetisches Verfahren nach dem Opportunitätskostenprinzip
  • Herleitung von Zinssatz aus Eigen- und Fremdkapital
  • Ermittlung des Diskontsatzes mittels statistischer Analyse von Transaktionen

Allgemein gilt jedoch: Je tiefer das allgemeine Zinsniveau, desto höher der Wert der Immobilie.

Merksatz: Je tiefer das allgemeine Zinsniveau, desto höher der Wert der Immobilie.

Kapitalwert einer Immobilie berechnen

Beim Verkauf anfallende Kosten und Gebühren

Wird ein Mehrfamilienhaus verkauft, fallen Kosten, Steuern und Gebühren an. Meist sind diese auf kantonaler Ebene geregelt.

Notariats- und Grundbuchgebühren

Die Notariats- und Grundbuchgebühren unterscheiden sich kantonal. Beispielsweise betragen die Notariatsgebühren im Kanton Zürich 1.5 %  und die Grundbuchgebühren 2.5 % des Kaufpreises respektive Verkaufspreises. Normalerweise werden diese Gebühren zur Hälfte vom Käufer und Verkäufer getragen.

Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer ist ebenfalls kantonal geregelt. Es gibt jedoch auch Kantonen, in denen es die Handänderungssteuer nicht mehr gibt.

Grundstückgewinnsteuer

Im Vergleich zu Wohnungen oder Einfamilienhäusern werden Mehrfamilienhäuser öfter als Anlageobjekte mit kurz- oder mittelfristiger Haltedauer gehandelt. Um der Immobilienspekulation Einhalt zu gebieten, wurde die Grundstückgewinnsteuer ins Leben gerufen. Die Höhe dieser Steuer ist abhängig von der Besitzdauer der Immobilie und von der Höhe des realisierten Gewinns. Dabei gilt: Je kürzer die Haltedauer, bzw. je höher der Gewinn, desto höher der Steuersatz.

Merksatz: Je kürzer die Haltedauer, bzw. je höher der Gewinn, desto höher der Steuersatz.

Im Kanton Aargau gibt es beispielsweise pro Besitzjahr bis zum Verkauf einer Immobilie abgestufte Steuertarife. Der Verkauf während dem 1. Besitzjahr wird mit 40 % des steuerbaren Grundstückgewinns besteuert, ab dem 25. Besitzjahr sind 5 % des Gewinns als Steuer abzuliefern.

Maklergebühren

Wird das Mehrfamilienhaus über einen Makler verkauft, fallen für dessen Dienste Gebühren an, welche meist der Verkäufer trägt. Die Provision, auch Courtage genannt, beträgt für Mehrfamilienhäuser erfahrungsgemäss zwischen 1,5 % und 2 % Prozent des Verkaufspreises der Liegenschaft. Dabei gilt: je höher der Verkaufspreis der Immobilie, desto tiefer die Provision.

Neben der Courtage kann ein Makler Werbekosten, Reisespesen und andere mit dem Verkauf der Immobilie im Zusammenhang stehende Ausgaben verrechnen. Diese Ausgaben sind vertraglich festzulegen und fallen unabhängig vom Verkauf der Immobilie an.

Merksatz: Je höher der Verkaufspreis der Immobilie, desto tiefer die prozentuale Provision.

Verkauf eines Mehrfamilienhauses: Auf diese 6 Dinge müssen Sie achten

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Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.

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